Lancée en octobre 2013, sous l’impulsion du Plan Bâtiment Durable, la Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés vise à anticiper la mise en application de l’obligation future de travaux d’amélioration de la performance énergétique et à susciter un mouvement d’ensemble en faveur de l’efficacité énergétique, du bien-être des utilisateurs et de l’activité économique de la filière. Le nombre croissant de signataires confirme l’adhésion des acteurs à ce processus fondé sur l’engagement volontaire et le partage d’informations.

Ce premier rapport fait état des retours d’expériences des signataires ayant contribué en date du 30 juin 2014. Il sera mis à jour au cours du dernier trimestre 2014, pour intégrer les contributions nouvelles et d’éventuels ajustements sur les premières contributions.

Contributions des signataires, représentativité

Le rapport s’appuie sur une trentaine de contributions significatives (cf. figure 1). Les données sont de natures diverses en fonction de la maturité de la démarche parmi les signataires : environ 30 signataires ont une vision d’ensemble des consommations énergétiques de leur parc tertiaire ; parmi eux une vingtaine se sont fixé, sur la base d’un diagnostic initial et de la définition d’une stratégie, des objectifs de réduction de leur consommation énergétique à l’horizon 2020 (ou avant) ; seulement une petite quinzaine a plusieurs années de recul permettant de mesurer les progrès réalisés vers la cible.

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Figure 1 : Volume et contenu des contributions

Les données collectées se rapportent à environ 15 millions de m2 de bâtiments tertiaires, soit environ 1,5% du parc national. Elles sont concentrées sur les branches bureau, commerce et dans une moindre mesure enseignement/recherche ; elles recouvrent par exemple près de 4% de la branche bureau, ce qui est une part significative et représentative de cette branche. Elles concernent essentiellement le parc privé (14 millions de m2) et peu le parc public (environ 1 million de m2). Les immeubles de grande surface et récents sont surreprésentés dans l’échantillondes signataires, par rapport aux moyennes nationales. Cela s’explique notamment par la nature des signataires : les foncières gèrent en général des immeubles de grande taille ; les grands utilisateurs se concentrent dans le cadre de leur suivi sur un périmètre restreint, ciblant en priorité les actifs stratégiques, « cœur de métier ». Si la représentativité statistique de l’échantillon n’est pas assurée, les données sont suffisamment importantes pour offrir une analyse qualitative cohérente.

La méthodologie précise de calcul des indicateurs de suivi de la performance énergétique peut varier d’un signataire à l’autre. Si la consommation globale du parc est suivie par certains des acteurs, il y a une convergence des pratiques pour suivre également certains ratios de consommation. Ces ratios sont exprimés le plus souvent en kWh/m2, parfois en kWh/visite (pour les centres commerciaux) ou kWh/poste de travail lorsque ces unités de référence ont plus de sens pour les utilisateurs. L’énergie finale, correspondant à l’énergie facturée, constitue la donnée brute ; beaucoup d’acteurs se fixent des objectifs en énergie finale, certains en énergie primaire. Pour simplifier, le présent rapport s’appuie essentiellement sur des analyses en énergie finale, les conclusions seraient quasiment identiques si l’on se référait à l’énergie primaire.

Le présent rapport restitue les ambitions et pratiques des signataires, en montrant ce que font les acteurs du secteur tertiaire particulièrement engagés dans la recherche de l’efficacité énergétique.

Périmètre des engagements, niveau des ambitions et faisabilité

Le graphique suivant synthétise le niveau d’ambition des signataires de la charte. Il montre que, si la plupart des signataires affiche une volonté d’atteindre les cibles du Grenelle de l’environnement, ils se sont toutefois fixé des objectifs plus modestes pour 2020, en majorité entre 20% et 30%, sur la base d’un diagnostic initial et d’une optimisation technico-économique de plans d’actions soutenables. Globalement le niveau d’ambition est comparable dans les deux principales branches bureau et commerce, le seul signataire public vise un objectif de réduction des consommations d’énergie de l’ordre de 20% à 25% d’ici 2020 pour atteindre 38% en 2030. Ces objectifs à 10 ans semblent être les bornes supérieures pour les acteurs les plus matures et sur des parcs de bâtiments bien connus et maitrisés.

L’analyse un peu plus précise montre également qu’il n’y a pas de corrélation entre les objectifs de réduction et le niveau initial de consommation unitaire ni la taille du parc.

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Figure 2 : Ambition de réduction des consommations d’ici 2020, en fonction de la taille et de la consommation unitaire actuelle des signataires1

Le graphique qui suit précise le délai envisagé par les signataires pour mettre en œuvre ces objectifs. Il montre que, pour atteindre une cible ambitieuse, les acteurs ont besoin de temps, pour se mettre en ordre de marche (diagnostic, stratégie et plan d’action, mise en œuvre opérationnelle). Un délai d’une dizaine d’années semble raisonnable pour viser une baisse de l’ordre de 25%.

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Figure 3 : Objectif de réduction et délai pour réaliser cet objectif

Le retour d’expérience de ceux qui ont mis en œuvre un plan de progrès depuis plusieurs années, illustré dans le graphique ci-dessous, démontre à la fois que des économies substantielles peuvent être réalisées, jusqu’à 20% pour les plus avancés, mais également qu’il faut du temps pour engranger durablement ces gains.

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Figure 4 : Comparaison entre les objectifs de réduction et les gains déjà engrangés

En comparaison des tendances historiques du secteur tertiaire, les objectifs de réduction des consommations énergétiques semblent très ambitieux. Les deux graphiques suivants présentent sur les périodes récentes (2000-2012 et 2005-2012), pour les branches bureau et commerce, les évolutions de consommations unitaires par usage principal : chauffage/ECS, autres usages et tous usages. Les gains substantiels sur le chauffage ont été partiellement compensés par des hausses sur les autres usages (en particulier la climatisation et dans une moindre mesure l’électricité spécifique). Pour la branche bureau, la baisse de la consommation unitaire de chauffage entre 2005 et 2012 est proche de 20%, celle de l’ensemble des usages de seulement 6%. Pour la branche commerce, ces baisses sont respectivement de 22% et 3%.

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Figure 5 : Evolution des consommations unitaires par usage, sur les périodes 2000-2012 et 2005-2012, pour les branches bureau et commerce (CEREN)

Stratégies des signataires et leviers d’actions pour l’efficacité énergétique

Globalement, les signataires développent des stratégies de réduction de la consommation dans les bâtiments, mettant en œuvre les mêmes étapes clés. Pour autant, le niveau des contributions en témoigne, tous n’en sont pas au même niveau d’avancement, l’intensité avec laquelle sont mises en œuvre ces actions est variable d’un signataire à l’autre et a un impact plus ou moins fort sur l’organisation de la société. Les étapes clés identifiées par tous les signataires sont détaillées dans les parties suivantes : diagnostic et cartographie du parc ; adoption d’une stratégie et d’un plan de progrès partagé ; déploiement d’une organisation et d’un dispositif de suivi.

La rationalisation du parc (arbitrages en vue de se défaire des bâtiments les plus consommateurs et risquant de sortir du marché et acquisition d’immeubles performants) et celle de l’occupation (densification de l’occupation et optimisation des m2) sont des paramètres clés de gestion du patrimoine immobilier des entreprises. Ils contribuent également et de façon significative à la diminution des consommations et à l’amélioration de la performance énergétique du parc.

Au-delà, dans la gestion propre des immeubles, les signataires mobilisent les 3 principaux leviers de l’efficacité énergétique, comme illustré de façon très schématique dans le graphique suivant. Les chiffres indiqués sont purement illustratifs car, à ce stade des contributions des signataires, il n’est pas possible de produire une analyse coût-efficacité des différentes actions d’efficacité énergétique.

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Figure 6 : Illustration schématique des 3 leviers de l’efficacité énergétique

Néanmoins, les signataires rapportent un certain nombre de règles empiriques dans la mise en œuvre de ces actions qui sont tout à fait intéressantes :

– dans un souci de soutenabilité économique les signataires mobilisent en premier lieu les actions sur l’usage (dont la rationalisation de l’occupation) et sur l’exploitation. Celles-ci nécessitent en général un investissement limité et ont des temps de retour inférieurs à 5 ans. Elles peuvent de ce fait être déployées sur l’ensemble du patrimoine, elles permettent des gains tout à fait significatifs, qui sont de l’ordre de grandeur des objectifs visés. Les acteurs qui ont fait les scénarios prospectifs les plus élaborés tablent sur une contribution très significative de ces 2 leviers à l’atteinte de leurs objectifs, de l’ordre de 50% et jusqu’à 100% pour certains. Ces actions appellent toutefois un véritable investissement en termes de gestion, de suivi et de qualité, pour pérenniser la performance; elles passent par la professionnalisation des métiers de l’immobilier, des gestionnaires aux sous-traitants, pour s’adapter aux nouveaux besoins et technicités spécifiques ;

– les travaux lourds portant sur l’enveloppe ne sont envisagés que dans un cycle de rénovation standard du patrimoine immobilier. Pour des immeubles de bureau en région parisienne, la périodicité de ces opérations est estimée entre 20 et 30 ans, lorsque l’immeuble doit être mis en conformité avec les exigences légales et réglementaires et aux standards du marché en termes d’attractivité. Dans ce cadre, les signataires s’accordent tous pour profiter de ces rénovations/restructurations pour lutter contre l’obsolescence produit et engager une démarche d’amélioration significative de la performance énergétique de l’immeuble. Le coût complet de rénovation, qui peut selon certains témoignages avoisiner les 2000 euros par m2 en région parisienne, ne peut être rentabilisé par les seules économies d’énergie dans les conditions actuelles du prix de l’énergie. Accélérer leur rythme pour des seuls motifs énergétiques paraît économiquement difficile, c’est pourquoi les acteurs considèrent la rénovation énergétique dans le cycle long des investissements immobiliers ;

– le renouvellement des équipements intervient à des périodes plus rapprochées, de l’ordre de 10 à 20 ans ; il permet d’intégrer au fil de l’eau les meilleures technologies disponibles et de réaliser régulièrement des gains en termes de consommation d’énergie.

Enfin, la mise en place d’un dialogue constructif entre les 3 parties prenantes de l’immeuble (propriétaire, gestionnaire, locataire(s)) apparait indispensable pour actionner sur les 3 leviers de l’efficacité énergétique et jouer sur les consommations énergétiques globales des bâtiments (parties communes et privatives). L’annexe environnementale (ou « annexe verte »), rendue obligatoire à partir de juillet 2013 par le décret du 30 décembre 2011 pour tous les baux commerciaux concernant des surfaces de bureau et commerce de plus de 2000 m2, est un nouvel outil de dialogue important. Dans la pratique, les actions d’amélioration requièrent des itérations successives ; en général, une des parties prenantes est amenée à prendre l’initiative et le résultat dépend de l’implication des deux autres. L’organisation et les leviers d’actions diffèrent sensiblement entre les configurations de propriétaire-occupant (situation la plus favorable en théorie) et celles de mono-locataire ou multi-locataires. Dans tous les cas, la mobilisation et l’organisation des ressources dans le cadre d’un dialogue constructif (interne et le cas échéant externe) apparaît un élément clé de la performance énergétique dans l’immobilier tertiaire.